מיסוי על נדל״ן הוא אחד התחומים המבלבלים ביותר עבור הציבור, בעיקר כיוון שהוא כולל חוקים משתנים, מדרגות מס שונות ופטורים מותנים. בין אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, מכירת נכס להשקעה או קבלת דירה בירושה, כל מהלך נדל״ני הוא למעשה אירוע מס שיכול להשפיע על הכדאיות הכלכלית של העסקה כולה. לכן חשוב להבין את העקרונות המרכזיים כדי להימנע מהפתעות לא נעימות.
היבטי המס המרכזיים
הנושא הראשון שמעסיק כמעט כל רוכש הוא מס רכישה. בישראל מס הרכישה נקבע לפי מדרגות המשתנות בהתאם לשווי הנכס ולמספר הדירות שבבעלות הרוכש. בעוד שדירה יחידה זוכה למדרגות מס מקלות באופן יחסי, רוכשי דירה שנייה או שלישית נדרשים לשלם אחוזים גבוהים יותר. שיקול נכון של לוחות זמנים, דיווחי מכירה קודמים ובחינת זכאות לפטורים יכול לחסוך סכומים משמעותיים. למשל, רוכשים רבים אינם מודעים לאפשרות של "תקופת מעבר" שבמהלכה ניתן להחזיק שתי דירות במקביל ועדיין להיחשב כבעלי דירה יחידה לצורכי מס.
לא פחות משמעותי הוא מס שבח, הנגבה בעת מכירת נכס. מס שבח הוא למעשה מס על הרווח שנוצר מעליית ערך הדירה במהלך תקופת ההחזקה. רבים סבורים בטעות שכל מכירה של דירה מחייבת במס, אך בפועל קיימים פטורים – לדוגמה, מכירת דירה יחידה פעם בארבע שנים, או פטורים לדירות שהתקבלו בירושה בתנאים מסוימים. גם בחינת מועדי רכישה ומכירה יכולה להשפיע באופן דרמטי על החישוב. במקרים מסוימים ניתן לבצע פריסה של המס על פני שנים או לקזז הוצאות כמו שיפוץ, תיווך ושכר טרחת עורך דין.
תחום נוסף שיוצר בלבול הוא מיסוי על השכרת דירות. בעלי דירות רבים אינם בטוחים אם הם חייבים במס על הכנסה משכירות למגורים. החוק מאפשר שלושה מסלולי מיסוי שונים: מסלול פטור עד תקרת הכנסה חודשית מסוימת, מסלול מס מופחת בשיעור קבוע, ומסלול רגיל שבו מדווחים על רווחים כהכנסה לכל דבר. בחירה במסלול הלא מתאים עלולה לגרום לתשלום מס מיותר או לחלופין לסיכון של אי־דיווח. חשוב לבדוק מראש מהו המסלול המתאים ביותר לפי גובה ההכנסה ומספר הדירות המושכרות.
גם עסקאות מורכבות יותר כמו קבוצות רכישה, יזמות פרטית, תמ״א 38 ופינוי בינוי נחשבות לאירועי מס עם מאפיינים מיוחדים. מתי נחשב אדם ליזם, מהו אירוע מס במועד קבלת זכויות, וכיצד מחשבים מס בפרויקטים של תמורות – כל אלו משפיעים באופן מהותי על רווחיות העסקה. ללא תכנון מס מקדים, ייתכן שנוצר רווח על הנייר אך החבות במס תאכל חלק גדול ממנו.
לסיכום, מיסוי נדל״ן אינו חייב להיות מכשול אם מבינים את כללי המשחק. תכנון מוקדם, בדיקה של פטורים, תיעוד הוצאות ושימוש נכון בתקנות המס יכולים להפוך עסקה טובה לעסקה מצוינת. לפני כל רכישה, מכירה או השכרה, מומלץ להבין את ההשלכות המיסויות ולוודא שממקסמים את הזכויות ולא משלמים יותר מהנדרש.
